Odkud CENTRAL GROUP vzal zisk 1,7 mld. Kč, když utržil 2,2 mld. Kč?

Zisk, který skoro dorovnal tržby

CENTRAL GROUP zná každý, kdo v posledních letech hledal nový byt v Praze. Jeho billboardy s nabídkou bytů a jeho sídliště na okrajích města patří k pražské krajině stejně jako jeřáby nad nimi. Mateřská akciová společnost skupiny vykázala za rok 2025 tržby 2,2 mld. Kč a čistý zisk 1,7 mld. Kč. Čísla jsou v korunách, za kalendářní rok a podle českých účetních předpisů. Jde o individuální závěrku samotné mateřské firmy, ne o celou skupinu.

Z každé koruny tržeb tak firmě zůstalo v čistém zisku 76,5 %. O rok dříve to bylo 62,1 %, takže čistá marže se ještě zvedla o 14,4 p. b. Pět srovnatelných českých akciových společností mělo v roce 2025 medián čisté marže 5,3 %. CENTRAL GROUP je nad ním o 71,2 p. b.

Takový náskok by v jakémkoli oboru znamenal buď monopol, nebo zázrak. Developer, který soutěží o pozemky, stavební firmy a kupce s desítkami konkurentů, nemá ani jedno. Odpověď je o patro níž ve výkazu zisku a ztráty.

Provoz vydělává méně, než se zdá

Když se podíváme jen na provoz, tedy na to, co firmě zůstane z vlastní činnosti před úroky, finančními výnosy a daní, obraz se obrací. Provozní zisk za rok 2025 činil 103 mil. Kč. Provozní marže tak byla 4,6 %, o 5,0 p. b. méně než o rok dříve, kdy dosáhla 9,6 %. Medián provozní marže srovnatelných firem byl 10,8 %, takže v této disciplíně je CENTRAL GROUP pod ním o 6,2 p. b.

Tržby se přitom víc než zdvojnásobily: vzrostly o 118,2 %, tedy o 1,2 mld. Kč. Provozní zisk se ale pohnul jen o 4,4 mil. Kč. Skoro všechny nové tržby tedy prošly firmou bez toho, aby po sobě nechaly provozní zisk. U developera to bývá běžné, když mateřská firma dodává projektovým společnostem služby, přeprodává pozemky nebo fakturuje stavbu za cenu blízkou nákladům. Tržby rostou, marže se ředí. Závěrka nerozepisuje, z jakých zakázek nárůst tržeb pochází, takže mezi těmito vysvětleními rozhodnout nejde.

Zbytek zisku se tedy musel urodit pod provozní čarou. Mezi provozním ziskem 103 mil. Kč a čistým ziskem 1,7 mld. Kč leží rozdíl v řádu miliard. Úroky ho nevysvětlí, ty zisk naopak ubírají: firma na nich zaplatila 53,6 mil. Kč. Vysvětlení dává struktura skupiny.

Byty se staví v dceřinách, zisk přichází jako výnos z podílu

CENTRAL GROUP nestaví každý projekt ve své mateřské firmě. Pod ní stojí dlouhá řada projektových společností s pořadovým číslem v názvu a slovem „investiční“, k nimž se přidávají třeba parkovací domy. Jen na konci října a začátkem listopadu 2026 přibyla do skupiny řada dalších dceřiných firem. Každý projekt tak má vlastní účetnictví, vlastní úvěr a vlastní riziko.

Když se v takové dceři byty prodají a projekt skončí, zisk se nezobrazí v tržbách mateřské firmy. Do mateřské firmy doputuje jako dividenda, podíl na zisku nebo výnos z prodeje podílu. V účetnictví to je finanční výnos, ne tržba. Proto může mít mateřská společnost čistý zisk blízko svým tržbám: tržby měří jen to, co sama fakturuje, zisk zahrnuje i to, co jí poslaly projekty. Řádek, který by to vyčíslil přesně, se jmenuje výnosy z podílů v ovládaných osobách, a právě ten bych u příští závěrky sledoval jako první.

Čistá marže 76,5 % tedy neříká, že CENTRAL GROUP prodává byty s mimořádnou přirážkou. Říká, že mateřská firma funguje jako holding, který sbírá úrodu z projektů. Srovnání s mediánem 5,3 % pak měří spíš rozdíl v tom, jak je firma postavená, než jak dobře podniká. Ani jedna ze srovnávaných firem, od drážní telematiky přes nákladní dopravu po městské lesy, takhle uspořádaná není.

Pomůže i rozvaha. Vlastní kapitál vzrostl za rok o 1,7 mld. Kč na 16,4 mld. Kč, tedy zhruba o celý čistý zisk roku 2025. Firma si ho tedy z velké části nechala. Už na konci roku 2024 tvořil vlastní kapitál 86,0 % celkových aktiv. Takhle vypadá mateřská firma, jejíž majetek tvoří hlavně podíly v projektech, ne stroje nebo sklady.

Na čem zisk opravdu stojí

Holding se ziskem z dcer má jednu slabinu: jeho výsledek kolísá podle toho, kolik projektů v daném roce skončí a kolik z nich pošle peníze nahoru. Rok, kdy se dokončí několik velkých sídlišť najednou, vypadá skvěle. Rok, kdy se stavby teprve rozjíždějí, může vypadat skromně, i když se ve skutečnosti nic nezhoršilo. Čistý zisk vzrostl meziročně o 169,0 %, z 639 mil. Kč na 1,7 mld. Kč, a takový skok vypovídá spíš o načasování výplat než o tom, že by se byty začaly prodávat s jinou marží.

Vlastní provoz mateřské firmy přitom pokrývá úroky jen 1,92×. To není alarm, protože za firmou stojí vysoký vlastní kapitál a výnosy z projektů. Ukazuje to ale, že samotná mateřská firma na své dluhy provozem vydělává s malou rezervou. Kdyby výplaty z dcer na rok vynechaly, úroky by pohltily značnou část provozního zisku.

Pro kupce bytů z toho plyne jednoduchá věc. Marže developera se nedá vyčíst z jedné závěrky mateřské firmy a už vůbec ne z čisté marže. Kdo chce vědět, kolik CENTRAL GROUP na bytech vydělává, musí se dívat na skupinu jako celek a na projekty, ne na holding. Vysoký čistý zisk také neznamená, že ceny bytů mají prostor pro slevy, a nízká provozní marže zase neznamená, že se firmě nedaří.

Podnikatel, který má víc firem pod jednou střechou, si z toho může vzít jedno ověření: oddělit zisk, který vydělal vlastní provoz, od zisku, který přišel z podílů. Když rozdíl tvoří většinu výsledku, je jeho skutečnou marží ta provozní, a srovnávat se s konkurencí by měl podle ní.

CENTRAL GROUP není nejziskovější firmou ve svém srovnání, jen nejlépe postavenou holdingovou rozvahou. Provozně je pod mediánem, finančně daleko nad ním, a pravdu o bytech má v sobě až konsolidovaná skupina.